軍用地独特の価格の決め方 〜「倍率」が鍵を握る！？〜

沖縄は早くも梅雨が明けとなりました！

全然雨が降ってた記憶がないのですが、はたして大丈夫なのでしょうか( ;∀;)

前回は、沖縄の投資不動産「軍用地」について、「国が借りる安定性」や「管理の手間いらず」といった魅力をご紹介しました。

「知らなかった！ちょっと挑戦してみようかな～」そう思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか？

でも、いざ購入を検討するとなると、次に気になるのはやはり「価格」ですよね。

一般的な不動産であれば「坪単価〇〇万円」のように、土地の広さや立地条件に応じて価格が決まるのが通常です。

ところが、軍用地の価格は、一般的な不動産とは少し違う、独特の「決め方」があるんです！ 今回は価格のその決め方を掘り下げ(^^)/

軍用地の価格は「利回り」ではなく「倍率」で決まる！？

まず、通常の投資不動産（例えばアパートやマンション）では、購入価格に対してどれくらいの家賃収入が得られるかを示す「利回り」が、投資判断の重要な指標になりますよね。 ところが、軍用地投資では、この「利回り」よりも、ある特別な指標が非常に重視されます。それが、ズバリ「倍率（ばいりつ）」なんです！

軍用地の価格 ＝ 年間賃料収入 × 倍率

このシンプルながらも奥深い計算式が、軍用地の価格を決定する基本的な考え方です。

例えば、年間で10万円の賃料収入がある軍用地があったとしましょう。

この土地に「50倍」という倍率がついていた場合、その軍用地の価格は、

10万円（年間賃料） × 50倍 ＝ 500万円 となります。

「倍率」って、一体何のこと？

では、この「倍率」とは一体何を示しているのでしょうか？ 簡単に言うと、年間賃料の何倍の価格で取引されているかを示す指標です。

この倍率が高ければ高いほど、投資としての価格が高く、低ければ低いほど、価格が安いということになります。

一般的な不動産の「利回り」に置き換えて考えてみましょう。

先ほどの例で言えば、年間10万円の賃料収入で500万円の投資額ですから、利回りは (10万円÷500万円)×100=2% となります。

つまり、倍率が高い物件は利回りが低く、倍率が低い物件は利回りが高い、という逆の関係にあるわけです。

利回りは他の投資不動産と比べると低いのですが、毎年の賃料の上昇や相続税評価額の軽減など他の投資不動産と異なる部分で長期的な資産形成・相続税対策などで好まれる傾向があります。

なぜ「倍率」が重視されるのか？

通常の不動産投資とは異なり、なぜ軍用地では「倍率」がこれほどまでに重要視されるのでしょうか？ その理由はいくつかありますが、主なものとして以下の点が挙げられます。

1. 賃料収入の安定性: 軍用地の賃料は、国から支払われるため非常に安定しています。この安定性ゆえに、変動しにくい賃料を基準として価格を考えるのが合理的とされています。

2. 市場の慣習: 長年の取引の中で、軍用地特有の評価方法として「倍率」が定着してきました。投資家や不動産業者の間で共通認識として使われています。

3. 将来性への期待: 倍率には、単なる現在の利回りだけでなく、将来的な賃料の伸びや、返還された場合の土地利用価値など、様々な期待値が織り込まれていると考えられます。

   
   

倍率はどうやって決まるの？変動するの？

この倍率、実は一つではありません。

土地の場所（基地内、基地周辺）、用途（滑走路、演習場、住宅地など）、地型、将来的な返還の可能性、そして市場の需給バランスなど、様々な要因によって変動します。

例えば、那覇市内にあるアクセスの良い軍用地と、北部にある山間部の軍用地では、同じ年間賃料であっても、市場で取引される倍率は大きく異なるのが一般的です。

人気の高いエリアや、将来的な返還が見込まれ、返還後に開発される可能性のある土地は、より高い倍率で取引される傾向にあります。

逆に返還予定がなく賃料が高く安定している施設も、長期的な投資先とせて人気な傾向があります。

つまり、倍率はその軍用地の「人気度」や「将来性」を測るバロメーターとも言えるのです。

倍率を知ることが、軍用地投資の第一歩！

いかがでしたでしょうか？ 軍用地の価格が、年間賃料に「倍率」を掛けて決まるという、少し独特な仕組みがお分かりいただけたでしょうか。

この「倍率」の考え方を理解することが、軍用地投資のスタート地点に立つための重要な第一歩です。

ご自身が興味を持った軍用地の年間賃料がいくらで、それにどのくらいの倍率が適用されているのか。

そして、その倍率が適正なのかどうかを判断する力が、軍用地投資で成功するための鍵となります。

「じゃあ、その倍率って、どこで調べればいいの？」「自分の予算だと、どんな軍用地が買えるの？」など、新たな疑問が湧いてきた方もいらっしゃるかもしれませんね。

近代開発では、最新の倍率情報や、お客様一人ひとりに合った軍用地物件のご提案を行っております。

軍用地投資にご興味をお持ちの方、具体的な物件について相談してみたい方は、どうぞお気軽に私たちまでお問い合わせください。

専門のスタッフが、皆さんの資産形成を全力でサポートいたします。

次回もお楽しみに！

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